2018.10.19.

INGATLAN Disputa - A fenti címmel rendezett kerekasztal beszélgetést a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) október 19-én, azzal a céllal, hogy bemutassa mit tesz az ingatlanszakma a piaci verseny tisztaságáért, átláthatóságáért, és hogy együtt keressük a választ az alábbi kérdésekre:

  • Mi lesz Veled Ingatlanszakma? 
  • Öt év múlva megszűnik? Vannak-e kiválasztottak? 
  • Érdektelenség? 
  • Új ingatlan lufi készülőben? 
  • Várható-e új hitelválság? 
  • Tartozások kezelése, késések? 
  • Az ÁFA változás hatása az ingatlanpiacon. 
  • Piacorientált szakképzés az akut szakemberhiány megoldására.

A kerekasztal megbeszélés résztvevői olyan szakmák kimagaslóan profi képviselői voltak, mint az ingatlanközvetítés, a forgalmazás, az ingatlan-és létesítménygazdálkodás, társasházkezelés - kiemelt előadók, vitapartnerek voltak többek között: Mehrli Péter (MAISZ), dr. Bék Ágnes (Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke), Kovács János, Netkovszky Kálmán (Füti Omega), Osadcow Gergely (MIOSZ), dr. Kardos Kázmér (IME), Gáspár Péter, Békési Béla, Vass Ferenc (LÉTÉSZ), Szabó László, dr. Csonka Tibor.

A találkozó egyik apropóját elsősorban az a téma adta, ami a napokban többször is felmerült néhány cikk erejéig, miszerint van-e szükség az ingatlanközvetítőkre, 4-5 év múlva megszűnik-e a szakma. 

A találkozó végeredményének egyértelmű összegzése, hogy ez nem kérdés, a szakmára és minőségi ingatlanközvetítőkre szükség van és lesz is a jövőben. Közösen, szakmai és szövetségi szinten együttműködve sokat tehetünk az ingatlanközvetítők megbecsültségéért, az ügyfelek bizalmának növeléséért.

A fenti kérdésekre adott közös válaszok az alábbiakban összefoglalva:

  • Az ÁFA változás hatása az ingatlanpiacon 
    Az új építésű ingatlanok építési üteme várhatóan lelassul, de jelenleg a vevők érdeklődése még jelentős, bár az eladási mutatók változtak: 2 éve az épülő lakások szinte 100%-át eladták a tervezőasztalról, 1 éve ez lecsökkent 75%-ra, az idén indult beruházások előértékesítettsége már csak 25%. A projektek finanszírozása kielégítő, szigorodtak a banki feltételek (magasabb önerő, legalább 30%-os előértékesítettség), a 2008-as válság idején tapasztalt bedőlésekre semmiképp nem kell számítani. Az esetleg nehéz helyzetbe kerülő vállalkozásoktól tőkeerősebbek átveszik és befejezik a félbemaradó projekteket. Ugyanakkor egyértelműen nőttek a beruházási költségek, Budapesten az elmúlt 1-2 évben jellemző 350-400 ezer Ft/m2 összegű banki hitelarány 500ezer Ft-ra nőtt. Vevői oldalon is optimista a hitelfelvételi kedv, növekedett az átlagos hitelösszeg nagysága, kiszámíthatóbbak a kamatok. Az MNB 2019 végéig nem tervez kamatemelést.
    2020-21-re várható egy elhúzódó „ingatlan lufi”, amire a most épülő új lakásokból még megmaradnak a kevésbé jó adottságúak, a hitelezés és új lakásépítés is visszaeshet, a magas ingatlanárak miatt kevesebbeknek lesz lehetősége plusz tartalékokat képezni, amiből tovább léphetnek egy nagyobb ingatlanba, ami szintén a tranzakciók számának csökkenése irányába hathat. Jelenleg csak a hitelezési oldalról nyomon követhető ingatlan adásvételekhez kapcsolódóan éves szinten mintegy 16-20 Mrd Ft ingatlanközvetítési díjbevétel jelenik meg, ami egyértelmű bizonyítéka a szakma létjogosultságának. 


  • A lakástakarékpénztári megtakarítások állami támogatásának megszüntetése kapcsán felmerült a társasházi felújítások finanszírozásának ellehetetlenülése, azonban dr. Bék Ágnes elmondása szerint az állami támogatás megszűnése csak a magánszemélyek által 2018.10.17.-től megkötött szerződésekre vonatkozik, a társasházak által kötött szerződésekre továbbra is jár támogatás. Lásd :1996. évi CXIII. törvény: „24/A. § * A lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvény módosításáról szóló 2018. évi LXIII. törvény hatálybalépését követően kötött lakás-előtakarékossági szerződés esetében a lakás-előtakarékoskodót a 21. § szerinti állami támogatás nem illeti meg.”

A társasházakra és lakásszövetkezetekre vonatkozó állami támogatást a törvény 22. § -a tartalmazza, tehát úgy tűnik, hogy ez az állami támogatás nem szűnik meg a jövőben sem.

A törvénymódosítás szövege itt olvasható.


  • Ingatlanközvetők minősítése, szakmai felügyelete
    Jelenleg az ingatlan adásvételek mintegy 50%-a zajlik közvetítőkön keresztül, nyugaton ez lényegesen magasabb, Németországban, Angliában 60-70%, USA-ban 90%. Sajnos hazánkban nagy számban végzik a tevékenységet képesítés, engedély és vállalkozási háttér nélkül, „feketén”. Szükséges a bevételek kifehérítése is és annak ösztönzése, hogy egyre többen vegyék igénybe ezt a szolgáltatást, ami megbízhatóságot, átláthatóságot is ad az ügylet során pl. a szigorú adatvédelmi, pénzmosási törvények betartásával: szavahihetőség, szakmai felelősség az ingatlan bemutatása során, tulajdoni lap ellenőrzése az értékesítés megkezdésekor, rejtett hibák elkerülhetők, eladó és vevő beazonosítása, vételi szándéknyilatkozat előnyei -elektronikus letétkezelés lehetősége.
    Az ösztönzés formája lehet egyik oldalon az ÁFA mérséklése, másik oldalon illetékkedvezmény vagy plusz előny az eladó számára ingatlanközvetítő igénybevétele esetén. Óriási probléma a szakma negatív társadalmi megítélése és az egységes szakmai felügyelet, valamint ellenőrzés, szankciók hiánya. Vannak előrelépések, pl. a kötelező regisztráció az Ingatlanközvetítői névjegyzékbe, azonban ez nem egységes, hanem régiónként nyilvántartott, ellenőrzési jogkör nem kapcsolódik hozzá, a regisztráció nem visszavonható vétkes magatartás, etikátlan tevékenység esetén. Pontosabban, a regisztrációval a szabályosan működő közvetítők ellenőrizhetővé váltak, azonban a „feketézők” továbbra is láthatatlanok, megfoghatatlanok. Közös érdekünk és a szakmai szervezetek célja kell legyen a kóklerek, csalók, engedély nélkül tevékenykedők kiszorítása, hiszen miattuk rossz az egész szakma megítélése.
    Nagy előrelépés lenne, hogy az ingatlanvállalkozási felügyeleti hatósági jogkör a jegyzőktől átkerüljön a kamarához, így pl. az orvosi-, ügyvédi kamarához hasonlóan megvalósulhat egy szakmai felügyelet és érdekvédelem. A szakmai szövetségek jelenleg ezért lobbiznak kormányzati szinten.
    Fontos a lakosság tájékoztatása is, hogy képesített és regisztrált ingatlanközvetítőt vegyenek igénybe, hogy létezik egy Etikai kódex, aki ennek megfelelően dolgozik az megbízható. Szó volt az Etikus Ingatlanos védjegy kezdeményezéséről a MIOSZ részéről, aminek célja egy egységes névjegyzék, bizalomépítés az ügyfelek felé. A MIOSZ Etikai Bizottságához jelenleg is lehet panaszbejelentéssel fordulni bárkinek, nemcsak tagoknak, ingatlanközvetítőknek, de ügyfeleknek is, ez egy lehetséges fórum a visszaélések kiszűrésére, orvoslására. A kezdeményezésről itt olvasható bővebb információ.
    Mehrli Péter, a MAISZ elnöke igazán optimistán látja a helyzetet, véleménye szerint a szakma fejlődik, bár folyamatos kihívásokkal nézünk szembe, de ehhez fel kell nőni, és aki követi az eseményeket, az valóban jobban ki tudja szolgálni ügyfeleit. Egyre több diplomás választja az ingatlanközvetítői és társasházkezelői tevékenységet, egyre komplexebb és magasabb színvonalú szolgáltatást tudunk nyújtani és az együttműködés szerepe is egyre fontosabb. Szerinte a jelenleg zajló folyamatok abba az irányba mutatnak, hogy a kóklerek, képzetlenek, „feketézők” és egyéni kiskirályok fognak megszűnni a következő pár évben. Ennek számomra kissé ellentmond, hogy még ma is felütik fejüket irdatlan csalók, akik meg tudják téveszteni az ügyfeleket, de ennek okát az információhiányban és abban látom, hogy kevéssé jut el az ügyfelekhez, miben tud nekik segíteni egy jó ingatlanközvetítő, akár eladnak, akár vásárolnak.
    Ez a mi egyéni felelősségünk, hogy minél inkább kommunikáljuk, megmutassuk, terjesszük, miből áll a munkánk, hogyan tudjuk segíteni az eladót és a vevőt. Gyakran olvashatjuk a külföldi példákat, hogy különböző országokban hogyan működik és milyen jól működik az ingatlanközvetítés, azonban ezeken alapulva ki kellene találni közösen, hogy az itthoni piacon mi lenne a jó megoldás, figyelembe véve az itteni szokásokat, mentalitást, mi az ami jól működne.


  •  Képzési rendszer 
    Netkovszky Kálmán (Füti Omega) beszélt az OKJ képzések tervezett változásairól. Az ingatlanos szakmai szervezetek bevonásával készült egy javaslat, ami arról szól, hogy tagoltabb legyen a képzési rendszer. Jelenleg csak iskolarendszeren kívüli képzés van, korábban létezett egyetemi szintű képzés is, ezek sajnos jó pár éve megszűntek, lenne rá igény, hogy újraéledjenek a felsőoktatásban is.
    Itt szeretnék eloszlatni egy tévedést, ami még mindig él a köztudatban. Jelenleg érvényes jogszabályok szerint, 2018. január 1-től ingatlanközvetítést alkalmazottként vagy bármilyen megbízási/ügynöki jogviszony alapján is csak az végezhet, aki rendelkezik az OKJ Ingatlanközvetítő és értékbecslő szakképesítéssel (OKJ 52 341 02, illetve ennek korábbi megfelelői). Ahhoz, hogy egy vállalkozás Ingatlanközvetítő tevékenységet végezhessen valóban elegendő, ha egy közreműködőnek van ilyen végzettsége, de ha többen is végzik a tevékenységet az adott cégnél, akkor már nekik is szükséges az OKJ-s képesítés és a névjegyzéki regisztráció.
    Ez alapján Ön ügyfélként könnyen ellenőrizheti, hogy ki rendelkezik képesítéssel, engedéllyel az ingatlanközvetítés végzéséhez. 
    A javaslat szerint lehetne egy, a jelenleginél alapszintűbb képzés ingatlanközvetítők számára, ami nem OKJ-s, hanem úgynevezett B szintű képesítést ad, amivel végezhető az ingatlanközvetítés, azok számára, akik még nem kötelezték el magukat teljesen a szakma iránt, de kezdőként el tudnak indulni és egy ellenőrzött tudásanyag birtokában minősített munkát végezhetnek. Ez 6 hónapra adna képesítést és 1 éven belül meg kellene kezdeni az OKJ-s ingatlanközvetítő és értékbecslő képzést.
    Az erre épülő, jelenleg Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tanfolyam (OKJ 53 341 01) is kissé átalakulna, mellette több plusz speciális képzés lenne ingatlantípusonként, pl. külön mezőgazdasági ingatlanok, ipari/kereskedelmi ingatlanok, műemléki ingatlanok stb. A gyakorlatban kialakult már a szakmai specializáció, hiszen teljesen más egy gyártelep, egy irodaház vagy egy szálloda értékbecslése és értékesítése. Az emelt szintű, speciális képzések elérhetők lennének olyanok számára is, akik ingatlanközvetítéssel nem, csak vagyonértékeléssel szeretnének foglalkozni, ennek lehetne feltétele egyéb alap képzettség, esetleg diploma, gyakorlati tapasztalati idő.
    Javasolt egyfajta kreditrendszer bevezetése, amivel a megszerzett tudás ellenőrizhető és a továbbképzés is biztosított, hiszen a szakma fejlődik, változik, a tananyag is más ma, mint 10 éve volt. Jelenleg ezek tervek, javaslatok, legalább 1-1,5 év amire a képzés változása megvalósulhat. 


Összefoglalás: Jó ingatlanközvetítőkre szükség van és lesz a jövőben is. A technika fejlődésével, a digitalizációval sok minden egyszerűbb lett, hiszen a mindig kéznél lévő mobiltelefonnal bárki készíthet képeket ingatlanáról és akár a közösségi médiában pár kattintással meghirdetheti és már özönlenek is a leendő vásárlók vagy bérlők. Mindezt ingyen, akkor miért fizetnének százezreket egy ingatlanközvetítőnek. 

Azonban az ingatlanközvetítés ettől sokkal összetettebb: 

  • a meghirdetett ingatlan egy árucikk, amit értékesíteni szeretnénk, ehhez szükség van marketingre, piacismeretre, ármeghatározásra, 
  • meg kell találni a megfelelő vevőt/bérlőt, ehhez szükség van emberismeretre, tárgyalástechnikára, 
  • az érdeklődők szelektálására, az ingatlant be kell mutatni, ehhez szükség van megfelelő kommunikációra, ráfordított időre, a visszajelzések, vélemények összegzésére, 
  • az ingatlan adás-vétel vagy bérbeadás egy jogi ügylet is, ehhez szükség van jogi ismeretekre vagy megfelelő ügyvéd szakemberre, szerződéskötésre, akár közjegyzőre, 
  • az ingatlan adás-vétel vagy bérbeadás komoly pénzügyi tranzakció, ehhez szükség van pénzügyi-, banki-, hitelezési-, adózási-, illetékfizetési információkra, 
  • az ingatlan adás-vétel vagy bérbeadás folyamata több ponton komoly döntéseket kíván a tulajdonos részéről, 
  • az ingatlan jelentős értékű vagyont képvisel, általában sokévente néhányszor kerül sor egy ember életében, hogy ingatlant ad el vagy vásárol – mi a munkánk során napi szinten végezzük a fenti tevékenységeket, naprakész gyakorlati tapasztalatunkkal tudunk segíteni Önnek ingatlanügyeiben, amivel jelentős anyagi megtakarítást érhet el.


Ha szeretne többet megtudni az elérhető előnyökről, vegye fel velünk a kapcsolatot! 


Értékeljük véleményét, a cikkhez kapcsolódó hozzászólását itt küldheti el!

Kapcsolatfelvételi űrlap

A *** megjelölt elemek megadása kötelező!